Mieszkania z rynku wtórnego mają tę przewagę nad mieszkaniami deweloperskimi, że można w nich od razu zamieszkać. Są one również w stosunkowo dobrych lokalizacjach, a w najbliższej okolicy jest pełna infrastruktura. Oczywiście takie mieszkania różnią się standardem. Możemy wybrać mieszkanie do kapitalnego remontu w niskiej cenie, jak i po generalnym remoncie, w cenie znacznie wyższej. Wybór ten zależy już od naszych osobistych preferencji i środków finansowych, jakimi dysponujemy. A zatem, jeśli mieszkanie zostało wybrane, to najwyższa pora je kupić! Jak to zrobić? Oto krótki poradnik, który poprowadzi Was przez ten proces krok po kroku.

1. Czy jest księga wieczysta?

Księga Wieczysta jest niczym numer VIN dla samochodu. Są tam zapisane wszystkie ważne informacje dotyczące nieruchomości. Zdarzają się jednak mieszkania bez założonej księgi wieczystej. Są to najczęściej mieszkania spółdzielczo-własnościowe. Oczywiście można kupić mieszkanie bez KW, jednak wiąże się to z pewnym ryzykiem. W tej sytuacji najlepiej skonsultować się z doświadczonym pośrednikiem lub z notariuszem.

2. Kto jest właścicielem nieruchomości?

Sprawdź w księdze wieczystej, kto jest właścicielem nieruchomości. Czy to jest jedna osoba, czy wiele? Czy wszyscy są zgodni co do sprzedaży? Czy wszyscy mogą stawić się na akt notarialny? Jeśli któraś z osób jest za granicą lub z jakichś przyczyn nie będzie mogła pojawić się na podpisaniu umowy przedwstępnej oraz aktu przeniesienia własności, wówczas konieczne będzie pełnomocnictwo.

3. Czy są roszczenia ciążące na nieruchomości?

Wszelkie prawa i roszczenia takie jak prawo odkupu, pierwokupu, wszczęcie egzekucji znajdziesz w III dziale KW. Dowiedz się także, czy mieszkanie nie jest zadłużone w spółdzielni (jeśli to mieszkanie spółdzielczo-własnościowe).

4. Sprawdź, czy w księdze wieczystej nie ma wzmianek.

W każdym dziale może pojawić się wpis w rubryce ”wzmianka w księdze wieczystej”. Jeśli taki wpis istnieje, wówczas oznacza to, że został złożony wniosek i oczekuje on na wpis. Wpis ten będzie w tym dziale, w którym widnieje wzmianka. Przykładowo, jeśli wzmianka pojawiła się w dziale II, może to oznaczać, że mieszkanie w ostatnim czasie zmieniło już właściciela (zatem ten, kto podaje się za właściciela i jego nazwisko widnieje w KW, już nim nie jest). Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości skonsultuj się z pośrednikiem lub notariuszem.

5. Sprawdź adres nieruchomości oraz powierzchnię.

Porównaj adres widniejący w księdze wieczystej z adresem rzeczywistym nieruchomości. Sprawdź dokładnie, czy mieszkanie, które oglądałeś, jest tym samym które kupujesz. Porównaj metraż mieszkania z KW z metrażem z oferty.

6. Przyjrzyj się dokładnie budynkowi, w którym znajduje się mieszkanie.

Niektóre budynki są bardziej zaniedbane od pozostałych. Mogłoby się wydawać, że jest to wina spółdzielni, jednak tak nie jest. Stan części wspólnych jest uzależniony od funduszu remontowego, jakim dysponuje spółdzielnia na dany budynek. Może się okazać, że wielu mieszkańców ma spore zaległości w opłatach i pieniędzy na remont po prostu brak. Sprawdź, czy budynek jest ocieplony, czy elewacja nie odpada, czy nie jest zagrzybiona, czy winda została wymieniona (jeśli jest), czy są domofony, czy zostały zlikwidowane piecyki gazowe (i zamienione na nowoczesne kotły lub czy budynek został podłączony do sieci miejskiej).

7. Sprawdź swoją zdolność kredytową.

Skonsultuj się ze sprawdzonym doradcą kredytowym. Doradca zna na wylot aktualne oferty wszystkich banków i pomoże Ci wybrać tą najlepszą. Pamiętaj, że nie ma uniwersalnej, "najlepszej" oferty dla wszystkich. To, jakie warunki kredytowe uzyskasz, zależy od bardzo wielu czynników, zarówno tych, które zależą od ciebie (np. wynagrodzenie, rodzaj zatrudnienia, wiek, ilość dzieci) jak i od mieszkania jakie planujesz zakupić.

8. Podpisz umowę przedwstępną.

Może to być umowa cywilnoprawna lub umowa notarialna. Umowa notarialna ma większą moc prawną, niż umowa cywilnoprawna.

9. Zapłać zadatek lub zaliczkę.

Zadatek lub zaliczka płatna jest przy podpisaniu umowy przedwstępnej. Zazwyczaj praktykowany jest zadatek w wysokości 5-10% wartości nieruchomości. Zadatek jest formą bardziej wiążącą strony. Jeśli ty się wycofasz z zakupu, tracisz zadatek, a jeśli wycofa się sprzedający, wówczas zwraca zadatek w podwójnej jego wysokości.

10. Złóż wniosek o kredyt i podpisz umowę.

Zbierz wszystkie dokumenty potrzebne dla banku i złóż wniosek o kredyt. Poczekaj na decyzję kredytową i podpisz z bankiem umowę. Okres oczekiwania na decyzję kredytową od czasu złożenia wszystkich dokumentów może wynosić nawet 2 miesiące.

11. Wybierz notariusza i podpisz umowę.

Wybór notariusza to już prawie ostatni krok zakupu mieszkania. Pamiętaj, że opłaty notarialne (oprócz podatku od czynności cywilno-prawnych) można negocjować.

12. Zapłać za mieszkanie.

Jeśli dysponujesz gotówką, to wykonaj przelew a jeśli nie, to udaj się do banku wraz z aktem notarialnym w celu uruchomienia środków z kredytu.

13. Odbierz mieszkanie.

Jak już sprzedający będzie miał środki na koncie, to wybierzcie się do mieszkania i sporządźcie protokół zdawczo-odbiorczy potwierdzający wydanie lokalu i kluczy. Nie zapomnijcie spisać wszystkich liczników! Jest to niezbędne do rozliczenia sprzedającego mieszkanie z dostawcami mediów oraz do podpisania nowej umowy.